创富港：逆境是最好的学习，联合办公赛道值得坚持50年！

近期得空看了《奇遇人生》周迅作为嘉宾的那一期节目，在视频接近结尾的最后那一段，让我印象特别深刻。

阿雅问：

“我们应该拥有什么样的精神，才能够在逆境中学习？”

“直接体验比问别人更简单！”

 本文我还是想用《奇遇人生》这一段话作为目前阶段联合办公赛道的开头：

逆境是最好的学习！

未必奢华，但却独特，不需第一，但却唯一。

回归正文：本文根据衡雁与创富港副总裁唐伟的对话访谈摘录，创富港是赛道内难得保持盈利的健康的企业，他们坚定的看好行业及未来发展趋势。本文从两个维度来发表看法和观点，一方面是对行业以及赛道的看法，另一方面是目前创富港通过十一年的办公空间的运营，对于行业的一些理解与分享。

主要就联合办公领域（联合办公理想产品模型、联合办公盈利模式探讨、联合办公愿景、联合办公的未来及可能面对的风险等各种联合办公问题）中的一些问题进行探讨，了解一下联合办公行业实践工作者的案例及工作经验、教训、心得体会等。以便为联合办公行业整个赛道的发声的理论和实践提供借鉴。

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关于联合办公赛道及行业的见解

Question: 您认为联合办公这个赛道是不是正确的方向,代不代表未来办公的方向?？  

唐伟：一定是未来办公的方向。其实未来办公的2个重要属性：共享、联合。

行业内讲联合办公居多，忘记了共享办公这个词。

共享办公：租用一间办公室，不需要承担前台、会议室、洽谈区等共享区域的租金，享有前台文员收发快件/接听电话/商务接待等服务，却不需要承担前台文员的人工成本，不需要自己一次性投入很大的装修及办公设备（投影仪、文印、咖啡等）初期费用，但可以享用这一切。

这个模式对个人从业者、临时项目、刚起步的微创企业、中小企业而言，无疑是非常棒的。经济越发达的地区，有2个特征“高租金”及“高人工”，在这些地区共享的价值越体现得淋漓尽致。

联合办公：我们联合什么？当然是把资源联合起来、把服务联合起来、把人脉联合起来，最后通过互联网技术把这些要素，把所有创业者联合在一起，形成高效率的互助社群。

Question：您觉得wework的估值以及投资者的质疑,会不会影响中国联合办公行业?

唐伟：Wework出现了问题，一定会影响到中国联合办公行业，例如融资变得困难了。

Question：您觉得联合办公这个赛道是不是一个能走的比较远的赛道？这个行业到底有多大的市场体量？还是一个很容易看到天花板的行业？

唐伟：创富港在成立之初，就有了百年老店的畅想。我们在做创富港之前，是在做“文正科技”（以证券业软件为主的信息技术企业）。1998年文正科技的一个香港籍股东收购了1家香港湾仔中心，让我们首次接触到了共享办公这个行业（香港称为Business Centre）。

我们做了深入的研究，认为这个行业是未来的趋势，特别随着经济的发展，租金及人工的高企会让联合办公这个行业的价值更为体现。在发达国家，通过专业运营商运作的商务空间超过30%，目前中国地区这个比例相对偏低，大有可为。

当然随着科技在这个行业的深度应用，通过科技实现更高效率更低成本的运营能力，这个行业的门槛也会越来越高。

Question：大家都觉得今年经济形势不好，从创富港的市场表现看，目前租客群体收到经济增速下降影响的程度有多大？

唐伟：经济增速下降，到目前为止我们判断对创富港还没有造成影响，我们2018年下半年集团平均出租率达到96.7%。目前我们即时入驻率92.2%。

看起来有所下滑，但我们分析认为主要因素是我们自2018年7月1日起至2019年10月31日运营面积扩张了60.24%。

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创富港的运营经验分享

Question：你们产品和氪空间,梦想加有什么不同?你们的优势在哪里?

唐伟：创富港有超过10年共享办公运营经验，我们认为我们深知创业者及中小企业的深度需求，因此创富港的服务式办公室兼具高品质与低成本，同时配套全方位的服务，能让入驻企业真正实现“省钱、省心、省时间”。同时我们自助研发方圆间商务办公社群平台，配合“创享邦”会员社群活动，真正实现互助社群。

Question：你们目前有几代产品?

唐伟：

创富港1.0模式（成就10亿估值企业）

创富港起步时的标准店面积是600平米-800平米，简称“一亩地”，我们定义为创富港的1.0模式。我们学习和模仿的原型是“Regus”。创富港1.0的产品和服务非常聚焦，办公空间核心解决2-3人的基本办公，元素非常简约。前台+会议室共享，办公室独享，构成了1.0空间的全部元素。服务层面我们做了更多本土化的改进，以贴近初创业者这一主要客户群体的需求。

创富港2.0模式（成就100亿估值企业）

2015年，创富港定义了新的2.0模式，空间的标准店面积是5000平米，我们学习和模仿的对象是“Wework”。创富港的2.0产品以1.0产品为内核，产品延伸到可以解决30人以内的团队办公。

办公空间增加了更多自助式的物联硬件服务，打印、复印、快递、网络、门锁、灯具、会议室等日常办公辅助物品的联网，进一步提升客户的感受和自助服务的效率。物联网的架构旨在不断地降低人工服务的成本。

伴随着物理空间的延伸，同时也增加了互助社群APP-方圆间，方圆间连接线下实体的2.0空间资源和会员企业以及员工，打通人与人之间沟通、交流；打通企业之间的合作、互动；同时接入第三方的服务和资源，以进一步提升企业会员的服务效率。

创富港3.0模式（成就1000亿估值企业）

我们积极探索创富港的3.0模式，标准店面积是数万至数十万平米的空间规模。3.0模式我们没有现成的模板可供学习和模仿，在这么大的空间内继续提升给客户创造的性价比，这需要立体化的解决基本的办公、生活、社交的需求，还要解决信息流、物流、资金流的需求。

3.0空间可以解决300人的大型团队的办公空间及服务，同时在业态上需要增加补充生活、社交的功能。

方圆间将进一步使用创新金融科技更好的服务创业企业，使用互联网技术，把金融服务提供到手机和电脑的使用者，充分使用企业和员工在平台上产生的大数据，打通产业链的信息流和资金流，从而实现银行、企业、员工之间资金的高效融通。

随着方圆间的发展，方圆间集聚大量的企业和商务人群，构建了办公社交的互助生态圈，产生了大量的服务商和购买者。这些服务覆盖商务、生活、金融各个方面，构建了一个庞大的商务人士的生态系统。

3.0模式还应就“科技赋能创业”进行全面深入的探索，构建出全方位科技体系。
创富港产品定位在空间、服务、社群。提升服务、社群的收入占比，成为真正科技型企业。

实现理念：科技赋能创业。

使用物联网构建智能实体创业空间，使用互联网构建虚拟社群创业空间，通过人工智能大数据赋能创富港及创富港之会员。

Question：创富港中长期发展规划，依据？

唐伟：2018年5月创富港管理层、董事会、股东大会均通过了3年快速发展的中期规划，同时谋求恰当时机恰当的市场实现IPO。更远的规划有“创富小镇”及“千亿级企业”2个目标。

Question：目前创富港的核心竞争力是什么？

唐伟：创富港的始创团队背景是IT(信息技术)，我们一直秉持“高效率、低成本”为原则的精细化管理，也大量利用IT技术为“高效率、低成本”进行加持。创富港不断加大对科技的投入，利用物联网构建实体智慧创业空间，利用互联网构建虚拟社群创业空间，并通过人工智能+大数据赋能创富港及创富港之会员。

Question：目前发展最大的困扰和困难是什么？

唐伟：我们在2018年5月确立了快速扩张的发展规划，以自由资金及经营性现金流的贡献，创富港可实现30-40%/年的发展速度。我们渴望更高的发展速度（如100%/年），就需要外部资金的支持。目前的大环境对我们的融资增加了困难。

Question：2019半年报利润为什么相比较上一年下降了55%？是近期扩张过快投入大？还是空置率增加？或者运营成本增加？

唐伟：我们的财报按照上市公司财务准则核算，开新店的业主合同一般前期有免租期及长约递增条款，但财务计提租金是把2整个合同租金总额平摊到每个月，因此前面的计提租金要远远高于实付租金，收入的确认又是采用“权责发生制”（很多合同一次收全年款，收入只能按月确认），因此2018年财报上的权责收入是4.42亿，但我们实质的收款收入是4.95亿。正是这样的财务准则，创富港每开一个新店前期一定亏损，大约核算出1个新店前期成长期需用2个同等规模的老店的利润弥补。2018年下半年我们面积扩张了20.6%，这是导致我们2019年营收呈增长态势，但利润同比下降55%的主要原因。

同理，2019年上半年我们持续扩张16.2%，扩张面积数39559.75平方米，2019年下半年利润仍然会不高。但一旦放缓发展速度，创富港会实现非常棒的利润数据。因此若对创富港有深刻理解，我们的股东反而是希望看到财报上的“亏损”，因为它意味着创富港的快速发展。

Question：是否考虑并购方式扩张？

唐伟：曾经有尝试，我们接洽了很多同行的运营中心，但从选址到设计就存在缺陷，即便我们能够让其快速满租，盈利能力也相比自己开店差太多，因此缺乏并购的动力。到目前为止，我们真正并购的运营中心就1家，就是深圳的西海明珠中心。

Question：你们的盈利状况如何?

唐伟：我们正常情况下，1.0运营中心经营性现金流可在1.5-2.5年回本，2.0运营中心经营性现金流可在2-3年回本。

Question：未来你们有什么样的愿景?

唐伟：十年前创立创富港时，我们已确定创富港的使命“协助创富者成功”，创富港的愿景“构建一站式创业创新服务平台”，创富港的理念“科技赋能创业服务”，创富港的企业文化“高效率、低成本、重细节、倡分享”。